전세 낀 집 자녀에게 넘기면 부담부증여: 보증금만큼 증여세는 줄고 부모는 양도세, 6억 아파트 예시로 비교

부동산 카페에서 자주 보이는 질문 중 하나가 "부모님 집에 전세가 끼어 있는데, 보증금은 제가 떠안는 조건으로 증여받으면 세금이 줄어든다던데 맞나요?"입니다. 이 방식을 부담부증여라고 합니다. 결론부터 말하면 증여세는 줄지만 그만큼 부모님 쪽에 양도소득세가 생기고, 가족 사이라서 채무를 인정받기 위한 조건도 까다롭습니다. 국세청 상담센터 Q&A에 나온 원칙을 기준으로 구조와 계산 순서를 정리했습니다.

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부담부증여의 기본 원리

국세청 Q&A는 증여 부동산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하면, 그 금액은 증여재산가액에서 빼고 증여세를 매기지 않는다고 설명합니다. 대신 수증자가 인수한 채무액만큼은 증여자가 부동산을 유상으로 넘긴 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다. 즉 하나의 거래를 '증여 부분'과 '양도 부분'으로 나눠 각각 세금을 계산하는 방식입니다. 여기서 말하는 채무에는 담보대출뿐 아니라 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금도 포함됩니다. 부모 집에 전세로 살던 자녀가 그 집을 증여받는 경우에도, 자녀가 자기 보증금 채권을 스스로 인수하는 셈이라 차감된다는 해석이 Q&A에 나옵니다.

출처: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「증여 관련 세금」 중 부담부 증여의 경우 부분 캡처

양도 부분은 이렇게 계산합니다

양도 부분의 양도가액은 '승계된 채무액'이고, 취득가액은 '전체 취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액)'입니다. 예를 들어 부모가 3억 원에 산 아파트를 시가 6억 원에 증여하면서 자녀가 전세보증금 3억 원을 인수하면, 양도가액 3억 원에서 취득가액 1억 5천만 원(3억 × 3억/6억)을 뺀 1억 5천만 원이 양도차익이 됩니다. 주의할 점은 증여가액을 시가가 아닌 기준시가로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 계산해야 한다는 것입니다. 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도 부분도 비과세 판단을 받을 수 있지만, 다주택이라면 오히려 세금이 커질 수 있으니 주택 수부터 확인하세요. 비과세 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세 글에 정리했습니다.

출처: 블로그 자체 제작 이미지(가정 수치 예시)

위 표의 증여세는 이렇게 나옵니다. 일반 증여는 6억 원에서 공제 5천만 원을 뺀 5억 5천만 원에 30% 세율과 누진공제 6천만 원을 적용해 1억 500만 원, 신고세액공제 3%를 빼면 약 1억 185만 원입니다. 부담부증여는 3억 원에서 5천만 원을 뺀 2억 5천만 원에 20%와 누진공제 1천만 원을 적용해 4천만 원, 3%를 빼면 약 3,880만 원입니다. 여기에 부모의 양도세가 더해지므로, 실제로 유리한지는 양도세까지 합쳐 비교해야 합니다. 부모가 비과세 대상이면 부담부증여가 크게 유리하고, 중과 대상이면 차이가 줄거나 역전될 수 있습니다.

가족 간 채무는 '추정 배제'부터 넘어야 합니다

상속세 및 증여세법은 배우자나 직계존비속 사이의 부담부증여에서 수증자가 채무를 인수한 것으로 보지 않는 것을 원칙으로 하고, 금융기관 대출이나 전세계약처럼 채무 인수가 객관적으로 확인되는 경우에만 인정합니다. 국세청 Q&A에는 채무자 명의를 바꾸지 않았더라도 증여 후 실제로 수증자가 채무를 부담하는 것이 확인되면 인정되고, 증여계약서에 채무 인수 문구가 빠져도 실질이 확인되면 인정된다는 해석도 있습니다. 반대로 부모가 보증금을 현금으로 자녀에게 건네주는 방식은 자녀가 부담한 채무가 없으므로 부담부증여가 아니라고 안내합니다. 증여 후 대출 이자나 보증금 반환을 부모가 대신 해 주면 그 돈이 다시 증여로 볼 수 있다는 점도 기억하세요.

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이런 경우에 비교해 볼 만합니다

부담부증여를 검토하는 대표적인 경우는 세 가지입니다. 첫째, 부모가 1주택자라 양도 부분이 비과세될 가능성이 있을 때입니다. 둘째, 자녀가 이미 그 집에 전세로 살고 있거나 대출 이자를 감당할 소득이 있어 채무를 실제로 떠안을 수 있을 때입니다. 셋째, 취득 후 시세가 많이 오르지 않아 양도차익이 크지 않을 때입니다. 반대로 부모가 여러 채를 가진 다주택자이거나 오래 보유해 양도차익이 큰 집이라면 양도세 부담 때문에 일반 증여나 상속이 나을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 집에 잡힌 담보가 부모님 사업 대출이 아니라 친척 빚이면요? 국세청 Q&A는 증여재산에 담보된 제3자의 채무는 수증자가 인수하더라도 증여재산가액에서 빼지 않는다고 봅니다. 차감되는 것은 증여자 본인의 채무로서 수증자가 인수한 금액뿐입니다.

Q. 신고는 누가, 언제 하나요? 증여세는 자녀가 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에, 양도소득세는 부모가 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 두 신고의 금액(채무액·평가액)이 서로 맞아야 하므로 같은 자료로 함께 준비하는 것이 좋습니다.

Q. 취득세는 어떻게 되나요? 부담부증여의 채무 부분은 원칙적으로 유상취득으로 보지만, 지방세법은 배우자나 직계비속 사이의 부담부증여를 예외로 둡니다. 그래서 부모·자녀 사이라면 채무 부분도 증여(무상취득)로 보는 것이 원칙이고, 자녀가 자기 소득으로 대가를 치른 사실 등을 증명해야 유상취득으로 인정될 수 있습니다. 세율 차이가 크니 신고 전에 관할 지자체 세무과에 확인하세요. 지방자치단체 세무과나 위택스에서 미리 계산해 보세요. 취득세 구조는 취득세 계산 글에서도 일부 설명했습니다.

정리

부담부증여는 증여세를 줄이는 대신 양도세가 생기는 거래이고, 가족 간 채무는 객관적 증빙과 실제 상환이 있어야 인정됩니다. 결정 전에는 일반 증여와 부담부증여의 증여세·양도세·취득세 합계를 나란히 놓고 비교하세요. 부모님 사후의 상속과 비교하려면 상속세 계산 글도 함께 보시면 좋습니다. 2026년 11월 기준 국세청 공개 Q&A로 작성했으며, 연말 세법 개정 논의에 따라 바뀔 수 있으니 실행 전 세무 전문가에게 확인하세요.