1세대 1주택 양도세 비과세 요건 2026: 2년 보유·조정대상지역 2년 거주, 12억 초과분 계산과 장기보유특별공제 최대 80%

연말에 이사를 계획하면서 집을 내놓은 분들이 가장 먼저 묻는 것이 "우리 집은 양도세 비과세인가요?"입니다. 부동산 커뮤니티에도 "2년 보유만 하면 되는지, 거주도 해야 하는지", "12억 넘으면 전부 과세인지" 같은 질문이 반복해서 올라옵니다. 1세대 1주택 비과세는 소득세법 제89조 제1항 제3호와 시행령 제154조가 정하는데, 요건을 하나라도 놓치면 수천만 원 차이가 납니다. 2026년 시행 조문 기준으로 정리했습니다.

출처: 블로그 자체 제작 이미지

기본 요건 3가지

1. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택: 세대 전체를 기준으로 판단합니다. 주택과 함께 조합원입주권이나 분양권을 갖고 있으면 원칙적으로 비과세가 적용되지 않습니다(제89조 제2항).
2. 보유기간 2년 이상: 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다(시행령 제154조 제1항).
3. 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상: 거주요건은 "팔 때"가 아니라 "살 때" 조정대상지역이었는지로 판단합니다. 취득 후 지정이 해제돼도 거주요건은 남고, 반대로 비조정지역에서 산 뒤 지정됐다면 거주요건이 없습니다.

출처: 국가법령정보센터 소득세법 시행령 제154조 화면 캡처

건설임대주택을 임차해 5년 이상 거주 후 취득한 경우, 수용, 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 뒤 2년 안에 파는 경우, 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·질병 요양 같은 부득이한 사유로 파는 경우 등은 보유·거주기간 제한을 받지 않는 예외가 시행령에 열거되어 있습니다. 일시적 2주택, 상속, 동거봉양, 혼인으로 2주택이 된 경우도 별도 특례가 있지만 각각 처분 기한 요건이 달라 개별 확인이 필요합니다.

이사 때문에 잠시 2주택이 됐다면: 일시적 2주택

새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우가 가장 흔합니다. 이때는 시행령 제155조의 일시적 2주택 특례를 봐야 합니다. 일반적으로 기존 주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 사고, 새 주택을 산 날부터 3년 안에 기존 주택을 팔면 기존 주택은 1주택처럼 비과세 판단을 받습니다. 물론 기존 주택 자체도 2년 보유(필요하면 2년 거주) 요건을 채워야 합니다. 매수·매도 일정이 겹칠 때는 계약서에 잔금일을 여유 있게 잡아 3년 기한을 넘기지 않도록 하고, 분양권·입주권으로 새 집을 마련한 경우에는 요건이 따로 정해져 있으니 별도로 확인하세요.

12억 원이 넘으면 전부 과세일까

아닙니다. 양도 당시 실거래가가 12억 원을 넘는 고가주택은 비과세에서 제외되지만, 전체 양도차익이 아니라 12억 원 초과 부분에 해당하는 양도차익만 과세합니다. 계산은 "양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액"입니다. 여기에 1세대 1주택 전용 장기보유특별공제(제95조 표2)가 보유기간 연 4%(최대 40%), 거주기간 연 4%(최대 40%)로 붙어 합계 최대 80%까지 공제됩니다. 단, 거주기간 공제율 8%는 보유 3년 이상이면서 거주 2년 이상일 때부터 적용됩니다.

출처: 블로그 자체 제작 이미지(소득세법 제95조 표2 정리)

계산 예시: 9억에 사서 15억에 판 경우

9년 전에 9억 원에 산 집에서 9년 동안 살다가 15억 원에 판다고 가정해 보겠습니다(취득세·중개보수 등 필요경비는 단순화를 위해 제외). 양도차익 6억 원 중 과세 대상은 6억 원 × (3억 원 ÷ 15억 원) = 1억 2천만 원입니다. 보유 9년 36%, 거주 9년 36%를 합친 72%(8,640만 원)를 빼면 양도소득금액은 3,360만 원, 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 3,110만 원입니다. 기본세율 15% 구간을 적용하면 약 340만 원, 지방소득세를 더해 약 375만 원 수준입니다. 같은 집이라도 거주를 하지 않았다면 공제율이 크게 줄어 세금이 몇 배로 늘 수 있습니다.

출처: 블로그 자체 제작 이미지

자주 묻는 질문

Q. 보유기간은 언제부터 셉니까?
원칙적으로 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날이 취득일·양도일이 됩니다. 계약일 기준으로 세면 며칠 차이로 2년을 못 채우는 경우가 생기므로 잔금일을 기준으로 일정을 잡으세요.

Q. 부모님과 같이 살면서 부모님도 집이 있으면요?
같은 세대로 보면 2주택이 됩니다. 60세 이상 부모를 모시기 위해 세대를 합친 경우는 동거봉양 특례로 일정 기간 안에 먼저 파는 주택을 비과세 받을 수 있으므로, 세대 분리 여부와 특례 기한을 함께 확인하세요.

Q. 비과세면 신고하지 않아도 되나요?
12억 원 이하로 전액 비과세라면 신고 의무는 없지만, 12억 원 초과 고가주택은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.

정리

1세대 1주택 비과세의 핵심은 "세대 기준 1주택, 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주" 세 가지입니다. 12억 원을 넘어도 초과분만 과세되고 보유·거주 기간에 따라 최대 80%가 공제되니, 매도 전에 잔금일과 거주기간을 먼저 계산해 보세요. 매도 후 금융자산이 늘어나는 분은 금융소득종합과세 글도 참고하세요.

참고 자료: 소득세법 제89조(비과세 양도소득), 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위), 소득세법 제95조(장기보유 특별공제). 2026년 11월 기준이며 특례·필요경비에 따라 실제 세액은 달라집니다.