주택임대소득 세금 2026: 1주택 비과세·2주택 월세 과세·3주택 전세 간주임대료, 2천만 원 이하 14% 분리과세 계산

집 한 채를 더 가지고 월세나 전세를 놓고 있다면 매년 5월 종합소득세 신고 때 "내가 신고 대상인가"를 따져야 합니다. 주택임대소득은 주택 수에 따라 비과세, 월세만 과세, 보증금까지 과세로 나뉘고, 연 수입금액이 2천만 원 이하이면 14% 분리과세를 고를 수도 있어 구조를 알면 계산이 어렵지 않습니다. 2026년에 받은 임대료는 2027년 5월에 신고하므로, 올해 연말 전에 주택 수와 임대료 내역을 정리해 두는 것이 좋습니다. 소득세법 제12조, 제25조, 제64조의2와 국세청 안내를 기준으로 정리했습니다.

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주택 수는 부부 합산으로 센다

임대소득 과세 여부를 정하는 첫 기준은 본인과 배우자가 가진 주택을 합친 수입니다. 공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 보고, 본인이 사는 집도 주택 수에 들어갑니다. 다가구주택은 1개의 주택으로 봅니다. 주택 수를 잘못 세면 비과세로 알았던 월세가 과세 대상이 될 수 있으니 등기부 기준으로 먼저 확인하세요.

출처: 블로그 자체 제작 이미지(소득세법 제12조·제25조, 시행령 제53조 정리)

1주택: 대부분 비과세, 고가주택 월세는 과세

1주택 보유자의 주택임대소득은 비과세입니다(제12조 제2호 나목). 다만 과세기간 종료일 기준 기준시가가 12억 원을 넘는 주택과 국외 주택을 월세로 주면 과세됩니다. 1주택자의 전세보증금은 간주임대료 대상이 아닙니다.

2주택: 월세는 과세, 보증금은 고가주택만

2주택부터는 월세 수입이 모두 과세됩니다. 보증금과 전세금은 원래 3주택 이상만 과세했는데, 현행 제25조 제1항 제2호와 시행령 제53조 제1항에 따라 기준시가 12억 원을 넘는 주택 2채를 가지고 그 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 간주임대료를 계산합니다. 이 기준은 2026년 귀속분(2027년 5월 신고)부터 적용되는 것으로 안내되고 있으니, 신고 때 홈택스 안내로 한 번 더 확인하세요. 기준시가 12억 원 이하 주택은 이 계산에서 주택 수에 넣지 않습니다.

3주택 이상: 보증금 합계 3억 원 초과분에 간주임대료

3주택 이상이고 보증금·전세금 합계가 3억 원을 넘으면 보증금을 받은 것만으로도 임대료를 받은 것처럼 계산합니다. 국세청 계산식은 "(보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 임대일수/365 × 정기예금이자율"이며, 2025년 귀속 예시에서는 이자율 3.1%를 썼습니다. 예를 들어 3주택 전세보증금 합계가 10억 원이고 1년 내내 임대했다면 (10억 − 3억) × 60% × 3.1% = 1,302만 원이 수입금액이 됩니다. 이자율은 매년 시행규칙으로 정하므로 신고하는 해의 율을 확인해야 합니다.

출처: 국가법령정보센터 소득세법 제25조 조문 캡처

2천만 원 이하이면 14% 분리과세를 고를 수 있다

월세와 간주임대료를 합친 주택임대 수입금액이 연 2천만 원 이하이면 다른 소득과 합치지 않고 14% 세율로 따로 계산하는 분리과세를 선택할 수 있습니다(제64조의2). 필요경비는 수입금액의 50%로 보고, 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2천만 원 이하이면 200만 원을 추가로 공제합니다. 지자체와 세무서에 모두 등록한 임대주택이면 필요경비 60%와 추가공제 400만 원이 적용됩니다. 종합과세와 분리과세 중 세금이 적은 쪽을 고르면 되므로, 근로소득이 많은 사람은 분리과세가 유리한 경우가 많습니다.

출처: 블로그 자체 제작 이미지(소득세법 제64조의2로 계산)

월세 100만 원을 1년 받은 2주택자를 예로 들면, 미등록 상태에서는 1,200만 원 × 50%를 뺀 600만 원에서 200만 원을 공제한 400만 원에 14%를 적용해 소득세 56만 원이 나옵니다. 등록 임대주택이면 경비 60%와 공제 400만 원 덕분에 과세표준이 80만 원으로 줄어 11만 2천 원입니다. 여기에 지방소득세 10%가 따로 붙습니다. 위 3주택 전세 예시(수입금액 1,302만 원)를 미등록 분리과세로 계산하면 651만 원 − 200만 원 = 451만 원의 14%인 약 63만 원입니다.

사업자등록과 신고 시기

과세 대상 임대소득이 있으면 관할 세무서에 사업자등록을 해야 하고, 하지 않으면 미등록 가산세(수입금액의 0.2%)가 붙을 수 있습니다. 2026년 1~12월 임대소득은 2027년 5월 1일부터 31일까지 종합소득세로 신고합니다.

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자주 묻는 질문

Q. 2주택인데 둘 다 전세면 세금이 없나요?
기준시가 12억 원을 넘는 주택 2채의 보증금 합계가 12억 원을 넘지 않으면 간주임대료가 없어 신고할 임대소득이 없습니다. 둘 중 하나라도 월세가 있으면 그 월세는 과세됩니다.

Q. 나중에 집을 팔 때 영향이 있나요?
임대소득세와 양도소득세는 별개입니다. 다만 주택 수는 양도세 비과세 판단에도 쓰이니 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 글도 함께 확인하세요.

정리

주택임대소득은 "부부 합산 주택 수 → 월세 과세 여부 → 보증금 간주임대료 → 2천만 원 이하 분리과세 선택" 순서로 판단합니다. 1주택은 대부분 비과세, 2주택은 월세 과세와 고가주택 보증금 과세, 3주택 이상은 보증금 3억 원 초과분까지 과세됩니다. 이 글은 일반적인 계산 안내이며 실제 신고는 홈택스 모의계산이나 세무서 상담으로 확인하세요.

참고 자료: 소득세법 제12조, 제25조(총수입금액 계산의 특례), 제64조의2(주택임대소득 세액 계산 특례), 국세청 주택 보증금 간주임대료 안내. 2026년 11월 기준입니다.